Западные санкции и прочие события в экономике России и всего мира, геополитическая
обстановка привели в минувшем году рынок недвижимости к максимальной турбулентности в сравнении с
последними несколькими годами. Изменения затронули не только ипотеку, но и весь кредитный рынок:
автокредиты, потребительские кредиты, кредитные карты и даже МФО, оформляющие онлайн микро займы на карту.
Но и по ипотеке разные сегменты отрасли показывают сильные отличия между собой складывающимися
обстоятельствами.
Падение спроса
Закончившийся год отметился поэтапным снижением спроса. Причиной тому стали и повысившиеся цены,
и подросшие ставки по ипотеке. Сейчас рынок подыскивает точку равновесия после того, как успел испытать
искусственное занижение стоимости ипотек, которое обеспечивалось госпрограммами, и кризис, вызванный
санкциями.
О доступности жилья следует рассуждать с двух точек зрения, основывающихся на доходах и расходах
населения. Тут отмечается сокращение первых и
увеличение вторых, что существенно повлияло на снизившуюся доступность жилья.
В сегменте новостроек
По новостройкам ситуация с падением спроса аналогичная. В России за 11 месяцев года средний
показатель по заключению договоров долевого участия граждан с застройщиками снизился на 14,34% в
сравнении с предыдущим годом. Но одновременно увеличилось количество предложений.
Наблюдается продолжение роста цен: за 1 кв. м в ноябре приходилось выкладывать в среднем около
417640 руб. В первоочередном порядке это относится к объектам массового сегмента – годовое подорожание
квартир достигло 19,23%. Приобретение жилья в собственность для большинства россиян сейчас доступно
только через жилищное кредитование, поэтому ипотечные сделки в числе продаж заняли почти 80,67%. Для
согласования более комфортного размера ежемесячного платежа заемщики вынуждены идти на увеличение
сроков кредитования. В итоге произошло увеличение средней продолжительности действия ипотечных
договоров в сравнении с 2021 г. на 2,4 года. Сокращаются и площади покупаемой недвижимости: они
уменьшились на 7,6%, составив в среднем 53,4 кв. м. Покупателям приходится экономить, им уже недоступны
понравившиеся объекты, включая покупку по ипотеке, они приобретают подходящее по цене жильё.
Вторичное жильё
Происходящее в этом секторе жилищного рынка напрямую связано с ситуацией, сложившейся в сфере
экономики и политики. 2022 год стартовал весьма активно, с демонстрацией высоких результатов и в
покупках, и в продажах. Февральские события не вызвали в статистике сделок моментальных изменений, но с
марта в результате девальвации рубля и мощнейшего давления западных санкций проявился ажиотаж россиян
в этой части рынка. К окончанию марта отмечался спад активности, а с наступлением апреля она совсем
стихла. Выросшие ипотечные ставки и та же нарастающая неопределенность привели к минимизации
ипотечных сделок на вторичную недвижимость.
Оживление
потенциального спроса в этом сегменте рынка наметилось лишь с июня, после сокращения ипотечных
ставок. Август запомнился продолжением тенденции, а с октября после объявления мобилизации на рынке
появились новые ликвидные объекты в результате выезда многих граждан из России, и превышение
покупательского спроса над сентябрьским показателем достигло 14,7%. Сохранение тенденции оказалось
кратковременным, и с ноября спрос вернулся к «до мобилизационному» уровню, а с декабря пошел на
спад.
Что дальше
По предположениям экспертов, у ипотечного рынка есть высокие шансы для демонстрации высокой
результативности при расширении льготных государственных программ, направленных на помощь гражданам
для приобретения ипотечной недвижимости. Вдобавок может снизиться стоимость объектов. Если не случатся
новые шоковые удары для России, наступивший год может отметиться небольшой положительной динамикой
по выдачам ипотек.
